février 23, 2021

Droit fiscal pour la vente de biens immobiliers

Par admin2020


Parier sur la maison: règles de vente immobilière

L’agent immobilier Shelley Bridge se souvient avec éclat comment une histoire d’amour coûtait autrefois à un jeune homme plus de 20 000 $ en impôts fédéraux.

L’homme, avec l’aide de Bridge, avait déjà acheté une maison pour environ 200 000 $. Tombé amoureux plusieurs années plus tard, il a emménagé avec sa petite amie et a mis sa maison en location.

Trois ans se sont écoulés. Il a décidé qu’il était temps de vendre sa maison – qui vaut maintenant environ 350 000 $ – et a contacté Bridge, propriétaire d’un bureau Re / Max à Denver. Connaissant son mode de vie, elle a demandé depuis combien de temps la maison avait été sa résidence principale. «Trois ans le mois dernier», fut la réponse. «Oh, tu viens de rater la fenêtre», l’informa-t-elle.

En raison de son absence de trois ans, il devrait payer une taxe de plus de 20 000 $ sur la vente, en raison de la valeur appréciée de sa maison. S’il avait vendu la maison un mois plus tôt, il n’aurait dû que l’impôt sur le bénéfice égal à la dépréciation qu’il a déduite (ou aurait dû déduire) au cours des années où il a loué la maison.

Connaître les lois fiscales – dans ce cas, que si vous vivez dans une maison pendant deux des cinq années précédentes, vous devez peu ou pas d’impôts sur sa vente – peut faire une différence considérable dans la situation fiscale lorsque vous vendez un immeuble, que ce soit c’est votre résidence ou propriété qui était auparavant votre résidence.

L’homme dans cet exemple aurait pu rentrer dans la maison pendant deux ans et la vendre avec un fardeau fiscal beaucoup plus faible, mais sa petite amie, maintenant sa femme, n’était pas prête.

Bien que le calendrier puisse affecter les impôts que vous devez, les impôts ne devraient généralement pas être une considération principale dans la vente de biens immobiliers, a déclaré Ron Schumacher, un comptable et préparateur de déclarations de Denver qui possède également 12 immeubles commerciaux et un immeuble locatif résidentiel. Les impôts, a déclaré Schumacher, «ne font que partie du puzzle».


«La plupart des gens peuvent remplir les conditions d’exclusion des gains du revenu imposable», déclare Mark Levine, directeur de la Burns School of Real Estate and Construction Management de l’Université de Denver.


Ventes directes

Les règles de la transaction habituelle de vente d’une maison, une vente «simple», sont assez simples, et la plupart du temps, une vente simple ne déclenche pas d’impôt.

En vertu des lois fiscales en vigueur en 2020, «la plupart des gens peuvent remplir les conditions pour exclure les gains du revenu imposable», a déclaré Mark Levine, directeur de la Burns School of Real Estate and Construction Management de l’Université de Denver. Si vous êtes célibataire et avez vécu dans une maison pendant deux des cinq années précédentes, vous ne devez aucun impôt si vous réalisez un profit de 250 000 $ ou moins. Pour les couples mariés déclarant conjointement, si vous avez tous les deux vécu dans la maison pendant deux des cinq années précédentes, le plafond est de 500 000 $ de profit.

Pour tous les bénéfices qui dépassent le plafond de votre statut de dépôt, vous paierez généralement le taux d’imposition des gains en capital, généralement de 0, 15 ou 20 pour cent selon votre tranche d’imposition à partir de 2020. Il existe cependant des exceptions. Par exemple, si vous devez déménager en raison d’un emploi perdu ou d’une maladie, vous n’aurez peut-être pas à payer cette taxe, a déclaré Levine. Si vous perdez de l’argent sur la vente, les lois fiscales ne vous aident pas.

Si vous avez acheté à 500 000 $ et que vous vendez 400 000 $, a déclaré Levine, “la réponse est” dommage “- vous n’en tirez aucun avantage fiscal.»

Si vous vendez une propriété qui n’est pas votre résidence principale (y compris une résidence secondaire) que vous avez détenue pendant au moins un an, vous devez payer de l’impôt sur tout bénéfice au taux des gains en capital pouvant atteindre 15%. Ce n’est pas techniquement un gain en capital, a expliqué Levine, mais il est traité comme tel. Les bénéfices provenant de la vente d’immeubles détenus depuis moins d’un an sont imposés à votre taux normal.

Si vous avez déprécié la propriété, vous pourriez payer un taux différent. Par exemple, si vous achetez une maison locative à 300 000 $, prenez des déductions d’amortissement de 100 000 $ au fil des ans, puis la vendez pour 320 000 $, votre gain d’impôt est de 120 000 $. Mais vous payez à un taux maximum de 25% sur les premiers 100 000 $. Le montant que vous avez déduit pour l’amortissement et le taux de gains en capital de 15% ne s’appliquent qu’au gain restant de 20 000 $, a déclaré Levine.

Échange immobilier

Il est possible d’échanger votre propriété commerciale contre la propriété commerciale d’une autre personne et de reporter la dette fiscale, a noté Levine. Mais il n’en va pas de même pour les immeubles résidentiels à moins qu’il ne s’agisse de logements locatifs.

Si vous avez acheté votre immeuble pour 400 000 $ et que sa valeur a augmenté à 500 000 $, vous pouvez l’échanger contre une autre structure d’une valeur de 500 000 $ et ne pas payer d’impôts sur les bénéfices au moment du transfert. Les taxes seront cependant dues lors de la vente du bâtiment.

L’échange ne peut inclure que des propriétés «similaires», a noté Levine. Si vous avez échangé votre propriété de 500 000 $ contre une propriété évaluée à 450 000 $ plus 50 000 $ en espèces, vous devrez des impôts pour cette année sur les 50 000 $.

Vente à tempérament

Vous pouvez vendre un immeuble et accepter le paiement en plusieurs fois, ce qui peut étaler la dette fiscale sur plusieurs années. Si vous acceptez un acompte suivi de paiements annuels, vous paierez des impôts en fonction du pourcentage de votre bénéfice sur chaque paiement, mais pas du gain total. En fin de compte, cependant, le total des impôts que vous payez serait le même que si vous les aviez tous payés en même temps, à moins de modifications futures du taux d’imposition. Vous avez retardé les impôts plutôt que de les éviter, a expliqué Levine. Vous pouvez également avoir payé ces impôts à un taux moyen inférieur au taux que vous auriez payé si vous aviez payé de l’impôt sur la totalité du gain au cours de l’année de la vente.

Vos impôts sont basés sur un rapport entre le profit et le prix de vente. Par exemple, si vous vendez pour 300 000 $ un immeuble pour lequel vous avez payé 200 000 $, votre gain est de 100 000 $, soit un tiers du prix de vente.

Si votre acheteur dépose 50 000 $, puis paie 50 000 $ (plus les intérêts) pendant cinq ans, un tiers de chaque paiement de capital qui vous est versé est assujetti à l’impôt, de même que tous les intérêts que vous recevez.

Qu’en est-il des taxes d’État?

La plupart des lois sur les impôts fonciers des États suivent les mêmes règles de base que le code fiscal fédéral, a déclaré le Dr Levine. Pourtant, il y a quelques exceptions. Donc, pour obtenir une image fiscale complète, contactez le service des impôts de l’État dans lequel se trouve votre propriété.

Qu’est-ce que la dépréciation?

La dépréciation est une déduction qui peut réduire vos impôts sur les ventes immobilières en tenant compte de l’utilisation d’un bien dans un sens commercial, comme s’il était consommé par l’usure ou la détérioration. Vous ne pouvez pas déprécier votre maison, mais vous pouvez déprécier les logements locatifs et autres immeubles commerciaux, a déclaré le Dr Mark Levine.

Le code des impôts fixe un certain nombre d’années d’amortissement pour divers types de biens – par exemple, 27 ans 1/2 pour un immeuble locatif résidentiel et 39 ans pour un immeuble de bureaux. Vous pouvez amortir votre propriété d’une proportion égale chaque année jusqu’à ce que, en vertu des lois fiscales, sa valeur soit nulle à la fin de la période prescrite.

Cette déduction réduit la taxe annuelle sur votre immeuble, mais vous devez payer toutes les taxes que vous avez reportées par dépréciation si vous le vendez, a déclaré Levine.