“Tu sais que tu vis le rêve de beaucoup de gens, n’est-ce pas?” Dis-je à Matt Lavinder au téléphone. Lavinder est le fondateur et président de New Again Houses, une entreprise devenue franchiseur, qui achète de vieilles maisons et les répare pour les acheteurs d’aujourd’hui.
«Je ne suis pas sûr de voir les choses de cette façon», dit-il en riant.
Alors peut-être que son travail n’est pas toujours un voyage au glacier, mais qui n’a pas rêvé d’acheter une vieille maison décrépite pour une chanson, de la réparer avec un patch ici, de nouveaux luminaires là-bas et une nouvelle couche de peinture , et le vendre pour une somme modique?
Dans mes nombreuses rénovations de maison imaginées, je déchire les murs, soulève les plafonds, remplace les luminaires, change les planchers, installe les moulures et Poof! prendre la place de la décharge à la maison de rêve. Jamais dans mes rêves éveillés je ne rencontre la pourriture sèche, la moisissure noire, les tuyaux cassés ou les tanières de serpents, et mon goût pour les améliorations ne dépasse jamais mon budget.
Mais le risque de ces possibilités réelles est la raison pour laquelle moi, et probablement vous, restons des nageoires de fauteuil et vivons par procuration à travers des gens comme Lavinder.
Depuis le démarrage de son entreprise en 2008 à Bristol, au Tennessee, il a retourné plus de 300 maisons localement. Il y a deux ans, il a exploité cette expérience dans une franchise pour d’autres qui souhaitent utiliser sa formule de réparation et de retournement. New Again Houses compte désormais 21 franchises dans 11 États.
“Nous fournissons des capitaux, de la technologie, de la formation et un écosystème pour permettre aux propriétaires de franchises de retourner une maison par mois dans leur région”, a-t-il déclaré. Environ la moitié des franchises qui terminent leur première année complète sont en bonne voie d’atteindre ce chiffre. Parce que l’argent est souvent un facteur limitant pour les nageoires, travailler avec une franchise les aide à atteindre une échelle qu’ils ne pourraient autrement pas.
Cette maison historique de Bristol, au Tennessee, commençait à montrer son âge avant que l’équipe de New Again Houses ne commence ses rénovations. (Gracieuseté de New Again Houses)
Le modèle basé sur les chiffres de Lavinder commence par l’achat de maisons dans l’homologation, les retirant souvent des mains des héritiers qui ont une maison avec laquelle ils ne savent pas quoi faire. “Nous n’achetons rien sur le marché”, a-t-il déclaré.
Il a aussi un type: “Nous aimons les maisons de pain et de beurre, pas les grands projets personnalisés qui sont à haut risque, mais le logement de la main-d’œuvre”, a-t-il déclaré. Le réparateur typique est un style ranch, construit dans les années 70, et d’environ 1300 pieds carrés, sans mises à jour du propriétaire et beaucoup d’entretien différé. À ne pas confondre avec le «logement abordable» (code des subventions publiques), les maisons de travail sont destinées aux cols bleus et aux familles ouvrières. “Cela pour moi est grand.”
Le prix de vente moyen d’une de ses maisons rénovées est de 170 000 $. À partir de là, il vise à gagner au moins 25 000 $ d’un seul coup.
Le processus commence par évaluer la portée du travail, puis en utilisant un logiciel d’entreprise pour “transformer le flip en un problème de mathématiques”, a déclaré Lavinder. “Le processus est très axé sur les données. Nous éliminons l’émotion de l’analyse.”
Cette partie de l’émotion est pourquoi je serais terrible à cela.
Bien que chaque flip soit différent, la méthode pour transformer une maison modeste en quelque chose que l’acheteur souhaite aujourd’hui est la même. Voici 10 étapes que Lavinder et son chef de projet, Annie Elliott, disent que chaque flipper devrait suivre:
◼️ Choisissez la bonne maison. Lavinder s’éloignera des propriétés qui sont mal construites ou «sous-conçues». Par exemple, une maison où les solives sont espacées de 24 pouces plutôt que de 18 pouces vous indique que le constructeur a pris des raccourcis. Les problèmes d’eau souterraine et les fondations humides sont un autre signal d’alarme. “Nous passons beaucoup de temps dans les crawlspaces à la recherche de problèmes irréparables.” Ils évitent également les maisons dans les mauvais quartiers – un autre problème qu’ils ne peuvent pas surmonter.
◼️ Commencez par l’invisible. Évaluer les systèmes: électricité, plomberie, chauffage et toiture. Déterminez ce qui doit être réparé ou remplacé et ce que coûteront ces articles coûteux. Ensuite, travaillez à rebours pour fixer votre budget en commençant par un prix de vente final réaliste, qui ne peut pas être supérieur à ce que le quartier supportera.
◼️ Planifiez-le à 100%. “Trop souvent, les gens prennent 80% des décisions pour ce qu’ils feront et ne feront pas, et pensent qu’ils décideront du reste à la volée”, a déclaré Lavinder. Au lieu de cela, passez plus de temps au début pour le planifier à 100%. Alors ne changez pas d’avis.
◼️ Obtenez de bonnes estimations. Avoir un plan spécifique vous aidera à obtenir des prix précis de la part des travailleurs. Faites les démarches pour sécuriser et valider les coûts.
◼️ Récupérez ce que vous pouvez. Une partie de cela est instinctive, a déclaré Elliot. “Souvent, vous savez juste ce qui doit rester et ce qui doit disparaître. Si c’est dégoûtant, ne fonctionne pas ou est endommagé par l’eau, ça disparaît.” La décision devient plus difficile lorsque quelque chose est en bon état, mais vous ne l’aimez tout simplement pas.
◼️ Préparez votre entrepreneur à réussir. Pour ce faire, assurez-vous d’avoir une conception complète du projet et ne la modifiez pas pendant la construction.
◼️ Faites à coup sûr: Alors que certaines décisions sont des appels de ligne, d’autres ne le sont pas. Refinir les planchers de bois et enlever les vieux tapis et carreaux de salle de bain. “C’est plus propre de ne pas bouger là-dessus”, a déclaré Elliot. Toujours peindre et paysager.
◼️ Le plus gros rapport qualité-prix: Au-delà de la peinture dans des tons neutres et de l’aménagement paysager, d’autres mouvements qui donnent de grands résultats incluent le déplacement ou l’élargissement des portes pour améliorer le flux, et l’apport de lumière en remplaçant les anciens luminaires et en en ajoutant de nouveaux, et en ajoutant des terrasses, des porches et des patios pour agrandir la vie utilisable. espace. Les volets extérieurs sont également un moyen facile et peu coûteux d’ajouter du caractère et de l’attrait.
◼️ Méfiez-vous des médias sociaux. “HGTV et Pinterest ont à certains égards rendu notre travail plus difficile”, a déclaré Elliot. «Les acheteurs viennent avec ces attentes et se demandent pourquoi ils ne peuvent pas avoir une île bleu marine avec un comptoir en quartz. J’aimerais rendre chaque maison Pinterest digne, mais ce n’est pas pratique.»
◼️ Sachez comment la pandémie a affecté le marché. Les acheteurs d’aujourd’hui valorisent plus la superficie en pieds carrés qu’il y a un an, a déclaré Lavinder. Là où dans le passé nous aurions hésité à finir un sous-sol, c’est maintenant une décision plus facile. “Nous ne prenons pas de risques. Pour nous, tout est question de maths.”
Marni Jameson est l’auteur de six livres sur la maison et le style de vie, dont «Downsizing the Blended Home – When Two Households Become One».