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Les taux hypothécaires sont enfin à la hausse et les creux historiques que nous avons constatés en 2020 semblent avoir disparu pour le moment. Mais l’hypothèque à taux fixe de 30 ans oscille toujours un peu au-dessus de 3%, ce qui signifie qu’il n’est pas trop tard pour verrouiller un paiement hypothécaire mensuel inférieur pour potentiellement la prochaine décennie ou plus si vous agissez rapidement.
Mais le processus de refinancement hypothécaire peut être compliqué, avec de nombreux éléments mobiles et des conditions déroutantes qui peuvent amener même les acheteurs expérimentés à lever la main avec exaspération. Si vous voulez travailler rapidement, vous devez être intelligent et savoir à quoi vous attendre.
Donc, avant de vous lancer dans le refinancement, passons en revue les bases du refinancement de votre prêt hypothécaire et examinons quelques conseils pour gagner du temps afin que vous puissiez rapidement verrouiller les taux bas actuels avant qu’ils ne remontent.
Le refinancement est le processus de remboursement de votre prêt hypothécaire existant avec les fonds d’une nouvelle hypothèque. Alors que la plupart des gens refinancent pour profiter d’un taux d’intérêt plus bas sur un nouveau prêt, d’autres raisons de refinancer comprennent le changement de société de prêt hypothécaire, la modification des conditions de votre prêt ou la suppression d’une exigence d’assurance hypothécaire privée (également appelée PMI, plus d’informations ci-dessous). . Le refinancement est également un bon moyen d’acquérir des liquidités à utiliser pour des améliorations domiciliaires, acheter une autre maison ou rembourser une dette de carte de crédit.
Le processus de refinancement est très similaire à celui d’une demande de prêt hypothécaire. Vous devrez contacter une banque, une caisse populaire ou un courtier en hypothèques et discuter de vos options, qui comprennent les conditions et les coûts d’un nouveau prêt. Mais dans un souci de rapidité, certains services en ligne comme LendingTree peut vous aider à automatiser ce processus en contactant plusieurs prêteurs en même temps afin que vous puissiez voir toutes vos options en même temps.
En matière de refinancement, vous devez vous familiariser avec un certain nombre de mots et de termes. Bon nombre d’entre elles sont des variables clés que vous voudrez prendre en considération pour déterminer si le refinancement a du sens pour vous.
Voici un glossaire des principaux termes de refinancement:
Taux d’intérêt: Il s’agit du montant que votre banque ou caisse populaire facture chaque année pour vous prêter de l’argent dans le cadre d’une hypothèque. Il est exprimé en pourcentage (c’est-à-dire: 3%, 4,25%, 5,76%). Plus votre taux d’intérêt est bas, moins vous payez d’intérêts.
Taux annuel en pourcentage (TAEG): Il s’agit du coût réel d’un prêt pour un emprunteur. Il diffère légèrement du taux d’intérêt car il comprend non seulement les intérêts, mais également les frais supplémentaires facturés par le prêteur. Encore une fois, c’est exprimé en pourcentage, et moins c’est mieux.
Points: Ce sont des frais optionnels payés au prêteur pour réduire votre taux d’intérêt, ce qui réduira votre paiement mensuel. Chaque point coûte généralement 1% du montant total de votre prêt hypothécaire et réduit votre taux d’intérêt de 0,25%. Donc, si vous refinancez une hypothèque de 200 000 $ à un nouveau taux d’intérêt de 4,25%, vous pourriez payer 2 000 $ pour 2 points et réduire votre taux à 3,75% sur la nouvelle hypothèque.
Fermeture: La toute dernière étape d’un refinancement. C’est à ce moment que vous signerez tous les documents juridiques finaux acceptant la responsabilité de la nouvelle hypothèque, et les fonds de votre nouveau prêteur seront transférés à votre ancien prêteur afin que votre prêt hypothécaire existant puisse être remboursé.
Frais de clôture: Les frais qui vous sont facturés pour finaliser un prêt hypothécaire – que ce soit pour une nouvelle maison ou un refinancement – que vous devez payer à la clôture. Parfois, un prêteur peut offrir une option de refinancement «sans frais de clôture», mais vous paierez probablement un taux d’intérêt plus élevé pour cela.
Équité: La différence entre la valeur marchande actuelle de votre maison et le montant que vous devez au prêteur. Il s’agit de la partie de votre maison que vous possédez réellement. Par exemple, si votre maison vaut actuellement 300 000 $ mais qu’il vous reste 175 000 $ à payer sur votre prêt hypothécaire, la valeur nette de votre maison est de 125 000 $.
Cash out refinancement: Refinancement d’un montant supérieur à ce que vous devez sur votre prêt hypothécaire actuel et conservation de l’argent supplémentaire. Cela réduit votre valeur nette, mais vous permet d’obtenir de l’argent qui peut être dépensé pour d’autres nécessités, telles que des améliorations domiciliaires, des dettes de carte de crédit, etc.
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Vous pourrez peut-être obtenir de l’argent sur votre propriété lorsque vous refinancez.
Hypothèque à taux fixe: Type d’hypothèque dans lequel le taux d’intérêt ne change pas pendant toute la durée du prêt. Une hypothèque de 15 ou 30 ans sera presque toujours à taux fixe.
Hypothèque à taux ajustable (ARM): Type d’hypothèque dans lequel le taux d’intérêt est initialement fixé pour un nombre fixe d’années, puis peut fluctuer périodiquement après l’expiration de cette période.
Ces prêts hypothécaires sont désignés par un ensemble de chiffres tels que «3/1 ARM» ou «10/1 ARM». Le premier chiffre est la durée en années pendant laquelle le taux est fixé. Le deuxième chiffre est la fréquence à laquelle le taux d’intérêt peut être ajusté après la fin de cette période fixe, à nouveau exprimée en années. Ainsi, un ARM 5/1 aura un taux fixe pour les cinq premières années de l’hypothèque, puis le taux d’intérêt pourra être ajusté une fois par an par la suite. Les ajustements sont généralement liés à un taux d’intérêt de référence public tel que le taux préférentiel, de sorte qu’ils peuvent augmenter ou diminuer en fonction des conditions financières.
Assurance hypothécaire privée (PMI): Lorsque vous achetez une maison pour la première fois, si vous payez moins de 20% du prix d’achat à partir de vos propres fonds existants, votre prêteur vous demandera généralement de payer une assurance supplémentaire en cours sur l’hypothèque, ou PMI. En effet, l’hypothèque doit couvrir plus de 80% du prix, ce qui en fait un investissement plus risqué pour le prêteur. Le PMI est ajouté à votre paiement mensuel et n’est pas remboursable.
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Il existe de nombreux calculateurs de refinancement gratuits facilement disponibles en ligne qui peuvent vous aider à déterminer si le refinancement vous fera économiser de l’argent. Avec une calculatrice de refinancement, vous pouvez entrer vos conditions hypothécaires actuelles, les nouvelles conditions hypothécaires proposées et les frais de refinancement. Vous pouvez essayez ce calculateur de refinancement sur LendingTree pour voir comment cela fonctionne.
Un calculateur de refinancement vous aidera à déterminer combien d’argent vous économiserez sur une base mensuelle et pendant la durée de votre prêt, et si cela vaut les coûts d’acquisition d’un nouveau prêt hypothécaire.
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Le refinancement présente de nombreux avantages, mais ils varieront en fonction de votre situation actuelle et de vos objectifs financiers. En règle générale, le principal avantage est d’économiser de l’argent, mais il en existe de nombreux autres.
Par exemple, avec un refinancement, vous pouvez potentiellement obtenir un meilleur taux d’intérêt, réduire vos mensualités, raccourcir la durée de votre prêt, constituer des fonds propres plus rapidement, consolider d’autres dettes existantes en les combinant toutes dans un nouveau prêt hypothécaire, vous débarrasser de votre assurance hypothécaire. (si vous refinancez pour moins de 80% de la valeur de votre maison) ou même retirez une personne de l’hypothèque.
Bien que le refinancement présente de nombreux avantages, il ne convient pas à tout le monde. Comme pour toute transaction financière, vous voudrez vous assurer que les calculs fonctionnent en votre faveur.
Normalement, des frais de clôture vous seront facturés pour le refinancement. Ces coûts peuvent souvent être incorporés à votre nouvelle hypothèque, mais cela s’ajoutera à vos versements mensuels. Par conséquent, vous voudrez bien comprendre ces frais et les prendre en compte pour vous assurer que vos économies mensuelles provenant d’un refinancement compenseront largement les coûts.
Pour calculer combien de temps il faudra avant que les économies mensuelles de votre nouvelle hypothèque l’emportent sur ses frais de clôture (le «seuil de rentabilité»), utilisez une calculatrice de refinancement et entrez les informations de base sur votre prêt hypothécaire actuel et le nouveau prêt hypothécaire.
Si vous constatez que le seuil de rentabilité de votre nouvelle hypothèque est de 7 ans, mais que vous prévoyez de rester dans votre maison pendant encore 5 ans, le refinancement pourrait en fait être plus coûteux que le simple maintien de votre prêt hypothécaire actuel, même si son taux d’intérêt est plus élevé.
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Vous voudrez également garder à l’esprit la durée de votre nouvelle hypothèque. Tous les prêts hypothécaires sont conçus de manière à ce que vous payiez plus d’intérêts que le capital dans la première moitié de l’hypothèque. Cela signifie que si vous démarrez une nouvelle hypothèque avec un refinancement, vous paierez à nouveau la majeure partie des intérêts au sommet après avoir payé la majeure partie des intérêts au cours des premières années de votre ancienne hypothèque.
Par exemple, si vous avez actuellement une hypothèque de 30 ans et que vous en êtes à mi-chemin, mais que vous refinancez ensuite une autre hypothèque de 30 ans, vous paierez en fin de compte des intérêts sur votre prêt hypothécaire pour un total de 45 ans. Même si vos mensualités sont moindres avec un refinancement, votre intérêt global payé serait probablement beaucoup plus élevé.
Si vous avez déjà contracté une hypothèque de 30 ans depuis plus de 10 ans, vous voudrez opter pour une durée plus courte lorsque vous refinancez. Une hypothèque de 15 ou 20 ans vous évitera d’avoir à payer beaucoup d’intérêts supplémentaires.
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Lors d’un refinancement, votre taux d’intérêt dépendra de votre pointage de crédit.
Lorsque vous cherchez à refinancer, vous voudrez vous assurer d’avoir une bonne cote de crédit. Plus votre pointage de crédit est bas, plus votre taux d’intérêt est élevé et plus vous paierez d’intérêts.
Par exemple, un pointage de crédit inférieur à 700 par rapport à un supérieur à 700 pourrait vous coûter un demi-pour cent. Sur une hypothèque de 30 ans de 190 000 $, un demi-pour cent pourrait vous coûter environ 55 $ de plus par mois. Sur une période de 30 ans, la différence est assez coûteuse – environ 20 000 $ supplémentaires.
Donc, si vous savez que vous allez refinancer votre maison dans un proche avenir, assurez-vous que tous vos paiements sur vos obligations de crédit existantes sont à jour et soyez prudent de faire tout mouvement qui aura un impact négatif sur votre pointage de crédit à court terme. , comme contracter un nouveau prêt automobile ou demander de nouvelles cartes de crédit.
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Comprendre les bases vous aidera à prendre la meilleure décision quant à savoir si un refinancement a du sens pour vous, puis à agir rapidement si vous décidez de refinancer. Vous voudrez non seulement regarder les taux d’intérêt actuels et les frais de clôture, mais aussi penser à votre situation personnelle et à vos objectifs financiers.
Par exemple, si vous prévoyez de déménager dans quelques années, il est probable qu’un refinancement n’aura pas de sens, car vous n’aurez pas assez de temps avec les meilleures conditions de la nouvelle hypothèque pour compenser les frais de clôture. Mais si vous restez chez vous à long terme et que vous pouvez obtenir un taux d’intérêt nettement inférieur à votre prêt hypothécaire actuel (au moins 1% de moins), il y a de bonnes chances que le refinancement vous fasse finalement économiser de l’argent.
Si, après avoir utilisé une calculatrice de refinancement, vous trouvez qu’un refinancement a du sens pour vous, assurez-vous de comparer les prêteurs et les courtiers pour trouver les meilleurs taux de refinancement hypothécaire, ainsi que les coûts de clôture les plus bas. Utilisez un outil de comparaison en ligne pour comparer rapidement les conditions de refinancement entre plusieurs prêteurs.
Une fois que vous décidez que le refinancement est la meilleure solution pour vous, le processus peut être assez simple et vous serez sur la bonne voie pour économiser de l’argent et atteindre vos objectifs financiers personnels. N’attendez pas beaucoup plus longtemps pour verrouiller les taux d’intérêt actuels alors qu’ils sont encore bas.