Die Reform der Reintegrationsregelung für die Abschreibungen LMNP, die ab 2025 gilt, verändert die Rahmenbedingungen für jede Immobilieninvestitionsstrategie, die auf möblierten Objekten im tatsächlichen Regime basiert. Bevor man die Regelungen vergleicht oder einen Markt anvisiert, muss diese steuerliche Einschränkung bereits bei der Projektplanung berücksichtigt werden.
Reintegration der Abschreibungen LMNP: Was sich beim Verkauf ändert
Die Berechnung des Verkaufsgewinns beim Verkauf einer LMNP-Immobilie im tatsächlichen Regime umfasst nun die während der Mietphase abgezogenen Abschreibungen. Konkret bezahlt man den steuerlichen Vorteil, der während der Nutzung erzielt wurde, beim Verkauf. Für einen Investor, der plant, mittelfristig zu verkaufen, kann die Nettorendite nach Steuern erheblich sinken.
Es ist zu unterscheiden zwischen den tatsächlich abgezogenen Abschreibungen und den in Reserve gebliebenen. Eine ministerielle Antwort vom 24. März 2026 hat diesen Punkt präzisiert: Nur die verbrauchten Abschreibungen werden in die Berechnung des Verkaufsgewinns reintegriert. Nicht angerechnete Abschreibungen, die aufgeschoben wurden, belasten die Steuerrechnung beim Verkauf nicht.
Dieser Mechanismus behandelt nicht alle möblierten Wohnanlagen gleich. Studenten- oder Seniorenresidenzen mit Dienstleistungen, EHPAD und bestimmte Einrichtungen für Menschen mit Behinderungen sind von der Reintegration ausgeschlossen. Im Gegensatz dazu bleiben Tourismus- und Geschäftsresidenzen betroffen. Bevor Sie sich für eine Art von möbliertem Objekt entscheiden, beeinflusst diese Unterscheidung die Wahl des Investitionsvehikels.
Zusätzliche Änderungen des LMNP-Regimes waren im Stadium des Vorschlags im Haushaltsgesetz für 2027 vorgesehen, darunter eine angestrebte Deckelung der Abschreibungsabzüge. Der Text konnte sich noch ändern, und es wäre unklug, eine Strategie auf nicht verabschiedeten Maßnahmen zu basieren. Wir empfehlen, die steuerlichen Annahmen auf der geltenden Regelung zu fixieren und eine Sicherheitsmarge einzuplanen.
Um ein Mietprojekt in diesem Kontext zu strukturieren, ist es möglich, Peps Immobilier zu kontaktieren, um mit einer auf die aktuellen steuerlichen Anforderungen abgestimmten Unterstützung zu investieren.
Immobilieninvestition: Rentabilität über den gesamten Zyklus bewerten
Die meisten Rentabilitätssimulatoren zeigen eine Brutto- oder Nettorendite vor Abgaben, selten eine Netto-Netto-Rendite, die die Steuerlast beim Verkauf berücksichtigt. Diese Lücke führt dazu, dass die LMNP-Konstruktionen im tatsächlichen Regime im Vergleich zur unmöblierten Vermietung oder zum Mikro-BIC überbewertet werden.
Eine Immobilieninvestition wird über den gesamten Zyklus beurteilt: Erwerb, Nutzung, Verkauf. Drei Parameter müssen gemeinsam modelliert werden:
- Der jährliche Nettomietcashflow nach Steuern unter Berücksichtigung des gewählten Steuermodells (tatsächlich, Mikro-BIC, Mikro-Grundsteuer) und der voraussichtlichen Entwicklung der Abgaben
- Der Nettogewinn beim Verkauf, nach Reintegration der Abschreibungen, falls zutreffend, Abzüge für die Haltedauer und Sozialabgaben
- Die Gesamtkosten des Kredits, einschließlich der Kreditversicherung und eventueller Vorfälligkeitsentschädigungen, falls der Verkauf vor Ablauf des Darlehens erfolgt
Eine Konstruktion, die eine komfortable jährliche Steuerersparnis generiert, aber beim Verkauf eine hohe steuerpflichtige Wertsteigerung auslöst, kann sich als weniger rentabel erweisen als eine unmöblierte Investition mit einem bescheidenen Cashflow, aber einer reduzierten Verkaufsbesteuerung. Die Wahl des Steuermodells hängt daher von der geplanten Haltedauer ab.
Immobilienkaufstrategie: Zielgerichtet renovierungsbedürftige Objekte anvisieren, ohne die Förderungen zu überschätzen
Der Kauf von Immobilien mit geringer Energieeffizienz bleibt ein Hebel zur Wertschöpfung. Die schrittweisen Einschränkungen bei der Vermietung von energetisch ineffizienten Objekten drücken die Erwerbspreise nach unten, was Spielraum für Verhandlungen eröffnet.
Die häufige Falle besteht darin, öffentliche Förderungen (insbesondere MaPrimeRénov’) als gegeben in den Finanzierungsplan einzubeziehen. Die Richtlinien und Anspruchsvoraussetzungen ändern sich jedes Jahr, manchmal zwischen dem Zeitpunkt des Kaufangebots und der Einreichung des Antrags. Eine vorsichtige Strategie besteht darin, das Budget für die Renovierungsarbeiten auf Eigenkapital und Kredit zu dimensionieren und die Förderung dann als Bonus zu behandeln, der die Rentabilität verbessert, ohne sie davon abhängig zu machen.
Drei Punkte, auf die man bei diesem Typ von Operation achten sollte:
- Das nach den Arbeiten projizierte Energieeffizienz-Diagnose (DPE) muss von einem thermischen Ingenieurbüro geschätzt werden, nicht von dem Handwerker, der die Arbeiten durchführt
- Der gesetzliche Zeitrahmen für das Vermietungsverbot (Klasse G, dann F) setzt eine maximale Frist zwischen dem Erwerb und dem Abschluss der Arbeiten fest, um eine ungewollte Leerstandszeit zu vermeiden
- Der Verkehrswert der renovierten Immobilie muss mit dem Marktpreis lokaler, bereits leistungsfähiger Objekte verglichen werden, um sicherzustellen, dass die Gesamtkosten (Kauf + Arbeiten) darunter bleiben
Immobilienmarkt 2024: Abwägen zwischen Mietrendite und Wertsteigerungspotenzial
Die angespannten Mietmärkte bieten niedrigere Bruttorenditen, aber eine stabilere Vermögensbewertung. Im Gegensatz dazu weisen Mittelstädte oder städtische Randgebiete höhere Mietrenditen auf, mit einem Risiko für Leerstände und einer Liquidität beim Verkauf, die quantifiziert werden sollte.
Die Wahl zwischen laufender Rendite und Wertsteigerung hängt von der Finanzierungsstruktur ab. Ein stark verschuldeter Investor benötigt einen positiven Cashflow, um die Raten zu decken. Ein Investor mit liquiden Mitteln kann eine bescheidene Mietrendite akzeptieren, wenn das Wertsteigerungspotenzial über die Haltedauer hinweg kompensiert.
Die Diversifizierung zwischen physischer Immobilie und SCPI ermöglicht es, beide Logiken zu kombinieren, ohne das Risiko auf ein einzelnes Objekt zu konzentrieren. Rendite-SCPI verteilen regelmäßige Einnahmen, während eine gut gelegene physische Immobilie von der Bodenwertsteigerung profitiert. Die Kombination beider in einem Immobilienportfolio reduziert die Exposition gegenüber einer lokalisierten Marktumkehr.
Die endgültige Entscheidung basiert auf einem oft vernachlässigten Parameter: Die Besteuerung beim Verkauf wiegt ebenso schwer wie die Rendite beim Erwerb. Ein attraktiver Renditesatz verliert an Substanz, wenn der Verkauf eine Besteuerung auslöst, die mehrere Jahre an Nettomieten absorbiert. Die Modellierung des IRR (internen Zinsfuß) über die tatsächliche Haltedauer unter Einbeziehung aller steuerlichen Flüsse bleibt die einzige zuverlässige Methode, um zwei Immobilieninvestitionsstrategien zu vergleichen.
