De hervorming van de herintegratie van de afschrijvingen LMNP, van toepassing sinds 2025, verandert de spelregels voor elke vastgoedbeleggingsstrategie die is gebaseerd op gemeubileerde verhuur onder het werkelijke regime. Voordat we de systemen vergelijken of een markt targeten, moet deze fiscale beperking al in de opzet van het project worden geïntegreerd.
Herintegratie van afschrijvingen LMNP: wat verandert bij de verkoop
De berekening van de meerwaarde bij de verkoop van een LMNP-goed onder het werkelijke regime omvat nu de afschrijvingen die tijdens de verhuurfase zijn afgetrokken. Concreet, het fiscale voordeel dat tijdens de exploitatie is verkregen, moet bij de verkoop worden terugbetaald. Voor een investeerder die van plan was om op middellange termijn te verkopen, kan de netto-rendabiliteit na belasting aanzienlijk dalen.
Het is belangrijk om de daadwerkelijk afgetrokken afschrijvingen te onderscheiden van de afschrijvingen die in reserve zijn gebleven. Een ministerieel antwoord van 24 maart 2026 heeft dit punt verduidelijkt: alleen de gebruikte afschrijvingen worden heringevoerd in de berekening van de meerwaarde. Niet-gebruikte afschrijvingen, die zijn opgeslagen in een uitstel, verhogen de fiscale rekening bij de overdracht niet.
Dit mechanisme behandelt niet alle gemeubileerde woningen op dezelfde manier. Studenten- of seniorenwoningen met diensten, EHPAD’s en bepaalde instellingen voor gehandicapten zijn uitgesloten van de herintegratie. Daarentegen blijven toeristische en zakelijke woningen wel onderhevig. Voordat u zich positioneert op een type gemeubileerde woning, bepaalt dit onderscheid de keuze van het investeringsvehikel.
Aanvullende wijzigingen van het LMNP-regime waren in de fase van voorstel in het wetsvoorstel voor de begroting voor 2027, met name een voorgenomen plafonnering van de aftrek van afschrijvingen. De tekst kon nog evolueren, en het zou onverstandig zijn om een strategie te baseren op niet-goedgekeurde maatregelen. We raden aan om de fiscale hypothesen vast te leggen op de geldende regel en een marge van voorzichtigheid in te bouwen.
Om een verhuurproject in deze context te structureren, is het mogelijk om toegang te krijgen tot Peps Immobilier voor investeringen met begeleiding die is afgestemd op de huidige fiscale beperkingen.
Vastgoedverhuur: de rendabiliteit evalueren over de volledige cyclus
De meeste simulators voor verhuurrendabiliteit tonen een bruto of netto rendement na kosten, zelden een netto-netto rendement dat de belasting bij verkoop meerekent. Deze lacune leidt tot een overschatting van de LMNP-structuren onder het werkelijke regime in vergelijking met kale verhuur of micro-BIC.
Een vastgoedinvestering wordt beoordeeld over de volledige cyclus: aankoop, exploitatie, verkoop. Drie parameters moeten samen worden gemodelleerd:
- De jaarlijkse netto huurcashflow na belasting, rekening houdend met het gekozen fiscale regime (werkelijk, micro-BIC, micro-onroerend goed) en de verwachte evolutie van de kosten
- De netto meerwaarde bij verkoop, na herintegratie van de afschrijvingen indien van toepassing, verminderingen voor de duur van het bezit en sociale bijdragen
- De totale kosten van de lening, inclusief de leningverzekering en eventuele kosten voor vervroegde terugbetaling als de verkoop vóór het einde van de lening plaatsvindt
Een structuur die een comfortabele jaarlijkse belastingbesparing genereert, maar een zware belastbare meerwaarde bij de verkoop activeert, kan minder rendabel blijken dan een investering in kale verhuur met een bescheiden cashflow maar een verlichte overdrachtsbelasting. De keuze van het fiscale regime hangt dus af van de beoogde houdperiode.
Aankoopstrategie vastgoed: richt je op te renoveren panden zonder de subsidies te overschatten
De aankoop van panden met een lage energieprestatie blijft een hefboom voor waardecreatie. De geleidelijke beperkingen op de verhuur van thermische doorlatende woningen drukken de aankoopprijzen, wat ruimte biedt voor onderhandeling.
De veelvoorkomende valkuil is om publieke subsidies (met name MaPrimeRénov’) als een verworven recht in het financieringsplan op te nemen. De tarieven en voorwaarden voor geschiktheid veranderen elk jaar, soms tussen het moment van het aankoopaanbod en het indienen van het dossier. Een voorzichtige strategie is om het budget voor werkzaamheden te dimensioneren op eigen middelen en lening, en de subsidie als een bonus te beschouwen die de rendabiliteit verbetert zonder deze te conditioneren.
Drie aandachtspunten voor dit type operatie:
- Het energieprestatiecertificaat (DPE) dat na de werkzaamheden wordt verwacht, moet worden geschat door een thermisch studiebedrijf, niet door de aannemer die het werk uitvoert
- De wettelijke kalender voor het verbod op verhuur (klasse G, dan F) legt een maximale termijn op tussen de aankoop en de voltooiing van de werkzaamheden om een gedwongen leegstand te vermijden
- De marktwaarde van het gerenoveerde pand moet worden vergeleken met de prijs van lokale vergelijkbare panden die al goed presteren, om te controleren of de totale kosten (aankoop + werkzaamheden) lager blijven
Vastgoedmarkt 2024: kiezen tussen verhuurrendement en waardevermeerdering
De gespannen huurmarkten bieden lagere bruto rendementen maar een stabielere vermogenswaardering. Omgekeerd tonen middelgrote steden of buitenwijken hogere verhuurrendementen, met een risico op leegstand en een liquiditeit bij verkoop die moet worden gekwantificeerd.
De keuze tussen huidig rendement en meerwaarde hangt af van de financieringsstructuur. Een sterk gefinancierde investeerder heeft een positieve cashflow nodig om de maandlasten te absorberen. Een investeerder met liquiditeiten kan een bescheiden verhuurrendement accepteren als het waardevermeerderingspotentieel dit compenseert over de houdperiode.
De diversificatie tussen fysiek vastgoed en SCPI maakt het mogelijk om beide logica’s te combineren zonder het risico op één enkel goed te concentreren. Rendements-SCPI’s distribueren regelmatige inkomsten, terwijl een goed gelegen fysiek goed profiteert van de waardevermeerdering van het onroerend goed. Het combineren van beide in een vastgoedportefeuille vermindert de blootstelling aan een lokale marktcorrectie.
De uiteindelijke afweging berust op een vaak verwaarloosde parameter: de belasting bij verkoop weegt even zwaar als het rendement bij aankoop. Een aantrekkelijk rendement verliest zijn waarde als de verkoop een belasting activeert die meerdere jaren aan netto-huurinkomsten opslokt. Het modelleren van de TRI (interne rendementpercentage) over de werkelijke houdperiode, met inbegrip van alle fiscale stromen, blijft de enige betrouwbare methode om twee vastgoedbeleggingsstrategieën te vergelijken.
