Un propietario arrendador que alquila un apartamento clasificado G se encuentra, a principios de 2025, ante una prohibición de alquiler. Ya no es una amenaza lejana: los primeros efectos de esta restricción regulatoria han rediseñado el mercado inmobiliario desde 2024, mucho antes de la fecha límite. Comprender las tendencias inmobiliarias de este año supone partir de estas realidades sobre el terreno, no de los grandes discursos sobre la “recuperación”.
Viviendas térmicamente ineficientes y depreciación de los inmuebles clasificados F y G en 2024
En el terreno, se observa que los bienes etiquetados como F y G en el mercado antiguo se venden cada vez con más dificultad. Según el Ministerio de la Transición Ecológica, la caída de las ventas de estos inmuebles se ha acelerado en 2024, con una depreciación notablemente más marcada que para las otras clases energéticas.
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Concretamente, los compradores integran el costo de las obras de renovación en su oferta. Las agencias inmobiliarias constatan un aumento de las ventas “a reformar”, donde el precio mostrado ya no corresponde al valor de uso del bien sin una intervención significativa.
Para los arrendadores, la situación es aún más restrictiva. La prohibición de alquilar inmuebles G a partir de 2025 empuja a muchos de ellos a vender en lugar de renovar, alimentando un flujo de bienes energéticamente ineficientes en el mercado de reventa. Este mecanismo ha contribuido a bajar los precios en ciertos segmentos del mercado antiguo, especialmente en zonas periurbanas. Se pueden encontrar todas las noticias de Leader Immobilier que detallan estos movimientos de mercado a lo largo de los meses.
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Transacciones en el mercado antiguo: una corrección que los actores del sector califican de histórica
Los notarios de Francia no hablan de un simple desaceleramiento. Califican 2024 como un año de corrección histórica en los volúmenes de transacciones. El número de ventas de viviendas antiguas ha caído notablemente por debajo de la media de los últimos diez años.
Esta caída afecta especialmente a las zonas periurbanas, donde el aumento de las tasas de interés ha reducido más la capacidad de compra de los hogares. Los compradores que podrían haberse posicionado hace dos años permanecen al margen, por falta de financiación o por esperar a que los precios bajen.
Un mercado a dos velocidades según la localización
En las grandes metrópolis, la demanda se mantiene fuerte para los bienes bien ubicados y en buen estado energético. Los apartamentos recientes o renovados con un DPE favorable encuentran compradores en plazos razonables.
En cambio, en las ciudades medianas y en las zonas rurales, los plazos de venta se han alargado de manera significativa. Las agencias deben adaptar su estrategia de precios desde el momento de la venta, bajo pena de ver el bien estancarse durante meses.
- Los bienes clasificados de A a D se venden más rápido y a precios más estables que la media del mercado antiguo.
- Los inmuebles F y G sufren una doble presión: depreciación en la compra y obligación de realizar obras para el futuro comprador.
- Las zonas periurbanas concentran la mayor parte de la caída de las transacciones, con una brecha creciente respecto a los centros urbanos.
Formación y digitalización: lo que cambia para los agentes inmobiliarios en Francia
La contracción del mercado empuja a los profesionales a revisar sus prácticas. Se observa un aumento de las herramientas digitales en la gestión diaria de las agencias: estimaciones automatizadas, visitas virtuales, firma electrónica de los mandatos.
Estas herramientas no reemplazan el trabajo de campo, pero permiten reducir los plazos de tratamiento de los expedientes y calificar mejor a los compradores de antemano. Los comentarios varían en este punto según el tamaño de la agencia y el perfil de la clientela.
La ley y las obligaciones de formación continua
La ley impone a los agentes inmobiliarios una formación continua. En 2024, los temas relacionados con la renovación energética y el DPE han ocupado un lugar central en los programas. Un agente que no domina las implicaciones de una clasificación F o G sobre el valor de un bien pierde credibilidad ante compradores cada vez más informados.
Inversión inmobiliaria en 2024: arbitrar entre rentabilidad de alquiler y restricciones regulatorias
Para los inversores, 2024 ha sido un año de reestructuración. El aumento de las tasas ha reducido el efecto de apalancamiento del crédito, y las nuevas restricciones sobre las viviendas térmicamente ineficientes han modificado el cálculo de rentabilidad.
Una inversión en alquiler en un inmueble antiguo supone ahora integrar el presupuesto de renovación energética desde la fase de compra. Un bien clasificado E o mejor sigue siendo el umbral de confort para asegurar una inversión en alquiler sin riesgo de prohibición a corto plazo.
- Verificar la clasificación DPE antes de cualquier oferta de compra, anticipando los umbrales de prohibición de alquiler (G en 2025, F previsto después).
- Incluir el costo de las obras en el plan de financiación, no como opción sino como un gasto ineludible.
- Priorizar los sectores donde la demanda de alquiler sigue siendo superior a la oferta, para limitar el riesgo de vacantes tras las obras.
El mercado inmobiliario en Francia en 2024 no es el de una crisis brutal, sino el de una profunda recomposición. Los actores del sector que se adaptan a las nuevas reglas del DPE, a la caída de los volúmenes y a la digitalización de las prácticas se posicionan mejor que aquellos que esperan un retorno a la normalidad de antes de 2022. La próxima etapa, con la prohibición de alquilar inmuebles F, prolongará esta dinámica de selección entre bienes renovados y bienes degradados.