Ein Vermieter, der eine Wohnung der Klasse G vermietet, sieht sich Anfang 2025 mit einem Verbot der Vermietung konfrontiert. Dies ist keine entfernte Bedrohung mehr: Die ersten Auswirkungen dieser regulatorischen Einschränkung haben den Immobilienmarkt bereits 2024 neu gestaltet, lange bevor die Frist abläuft. Um die Immobilien-Trends dieses Jahres zu verstehen, muss man von diesen Gegebenheiten vor Ort ausgehen, nicht von großen Reden über die “Erholung”.
Thermische Durchlässe und Wertminderung von Wohnungen der Klassen F und G im Jahr 2024
Vor Ort ist zu beobachten, dass Immobilien, die als F und G eingestuft sind, immer schwieriger verkauft werden. Laut dem Ministerium für ökologische Transition hat sich der Rückgang der Verkäufe dieser Wohnungen im Jahr 2024 beschleunigt, mit einer deutlich stärkeren Wertminderung als bei anderen Energieklassen.
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Konkrett integrieren Käufer die Kosten für Renovierungsarbeiten in ihr Angebot. Die Immobilienagenturen stellen einen Anstieg der Verkäufe “zum Renovieren” fest, bei denen der angegebene Preis nicht mehr dem Nutzwert der Immobilie ohne umfangreiche Eingriffe entspricht.
Für die Vermieter ist die Situation noch restriktiver. Das Vermietungsverbot für Wohnungen der Klasse G ab 2025 zwingt viele von ihnen, zu verkaufen, anstatt zu renovieren, was zu einem Zustrom von energieintensiven Immobilien auf den Wiederverkaufsmarkt führt. Dieser Mechanismus hat dazu beigetragen, die Preise in bestimmten Segmenten des Bestandsmarktes, insbesondere in peri-urbanen Gebieten, nach unten zu drücken. Alle Neuigkeiten von Leader Immobilier, die diese Marktbewegungen im Laufe der Monate detailliert beschreiben, sind hier zu finden.
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Transaktionen im Bestand: eine Korrektur, die die Akteure der Branche als historisch einstufen
Die Notare in Frankreich sprechen nicht von einem einfachen Rückgang. Sie bezeichnen 2024 als Jahr der historischen Korrektur bei den Transaktionsvolumina. Die Anzahl der Verkäufe von Bestandswohnungen ist deutlich unter den Durchschnitt der letzten zehn Jahre gefallen.
Dieser Rückgang betrifft insbesondere die peri-urbanen Gebiete, wo der Anstieg der Zinssätze die Kaufkraft der Haushalte am stärksten reduziert hat. Käufer, die sich vor zwei Jahren positionieren konnten, bleiben zurückhaltend, entweder aufgrund fehlender Finanzierung oder aus Abwartens bezüglich der Preise.
Ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten je nach Lage
In den großen Metropolen bleibt die Nachfrage nach gut gelegenen und energetisch in gutem Zustand befindlichen Immobilien hoch. Neuere oder renovierte Wohnungen mit einem günstigen DPE finden in angemessenen Zeiträumen Käufer.
Im Gegensatz dazu haben sich in mittelgroßen Städten und ländlichen Gebieten die Verkaufsfristen erheblich verlängert. Die Agenturen müssen ihre Preisstrategie bereits bei der Verkaufsanmeldung anpassen, um zu vermeiden, dass die Immobilie monatelang stagniert.
- Immobilien der Klassen A bis D verkaufen sich schneller und zu stabileren Preisen als der Durchschnitt des Bestandsmarktes.
- Die Wohnungen der Klassen F und G sind einem doppelten Druck ausgesetzt: Wertminderung beim Kauf und Renovierungspflicht für den zukünftigen Käufer.
- Die peri-urbanen Gebiete konzentrieren den Großteil des Rückgangs der Transaktionen, mit einer wachsenden Kluft zu den Stadtzentren.
Ausbildung und Digitalisierung: Was sich für Immobilienmakler in Frankreich ändert
Die Marktkontraktion zwingt die Fachleute, ihre Praktiken zu überdenken. Es ist ein Anstieg der digitalen Werkzeuge in der täglichen Verwaltung der Agenturen zu beobachten: automatisierte Schätzungen, virtuelle Besichtigungen, elektronische Unterzeichnung von Mandaten.
Diese Werkzeuge ersetzen nicht die praktische Arbeit, ermöglichen jedoch eine Verkürzung der Bearbeitungszeiten für die Akten und eine bessere Qualifizierung der Käufer im Vorfeld. Die Rückmeldungen hierzu variieren je nach Größe der Agentur und Kundenprofil.
Das Gesetz und die Verpflichtungen zur Fortbildung
Das Gesetz verpflichtet Immobilienmakler zu einer kontinuierlichen Fortbildung. Im Jahr 2024 haben Themen im Zusammenhang mit energetischer Sanierung und DPE einen zentralen Platz in den Programmen eingenommen. Ein Makler, der die Auswirkungen einer Einstufung F oder G auf den Wert einer Immobilie nicht beherrscht, verliert an Glaubwürdigkeit gegenüber immer besser informierten Käufern.
Immobilieninvestitionen im Jahr 2024: Abwägen zwischen Mietrendite und regulatorischen Einschränkungen
Für Investoren war 2024 ein Jahr der Neuausrichtung. Der Anstieg der Zinssätze hat den Hebeleffekt des Kredits verringert, und die neuen Anforderungen an thermische Durchlässe haben die Rentabilitätsberechnung verändert.
Eine Mietinvestition in eine Bestandswohnung erfordert nun, dass das Budget für energetische Renovierungen bereits in der Kaufphase berücksichtigt wird. Eine Immobilie der Klasse E oder besser bleibt die Komfortgrenze, um eine Mietinvestition ohne kurzfristiges Verbot abzusichern.
- Überprüfen Sie die DPE-Klassifizierung vor jedem Kaufangebot und antizipieren Sie die Mietverbotsgrenzen (G im Jahr 2025, F danach).
- Integrieren Sie die Kosten für Renovierungsarbeiten in den Finanzierungsplan, nicht als Option, sondern als unverzichtbare Position.
- Bevorzugen Sie die Bereiche, in denen die Mietnachfrage das Angebot übersteigt, um das Risiko von Leerständen nach den Arbeiten zu minimieren.
Der Immobilienmarkt in Frankreich im Jahr 2024 ist nicht der einer brutalen Krise, sondern einer tiefgreifenden Umstrukturierung. Die Akteure der Branche, die sich an die neuen DPE-Regeln, den Rückgang der Volumina und die Digitalisierung der Praktiken anpassen, positionieren sich besser als diejenigen, die auf eine Rückkehr zur Normalität vor 2022 warten. Der nächste Schritt, mit dem Verbot von Wohnungen der Klasse F zur Vermietung, wird diese Dynamik der Unterscheidung zwischen renovierten und abgewerteten Immobilien fortsetzen.