Un proprietario locatore che affitta un appartamento classificato G si trova, all’inizio del 2025, di fronte a un divieto di locazione. Non è più una minaccia lontana: i primi effetti di questa costrizione normativa hanno ridisegnato il mercato immobiliare già nel 2024, ben prima della scadenza. Comprendere le tendenze immobiliari di quest’anno implica partire da queste realtà sul campo, non dai grandi discorsi sulla “ripresa”.
Passivi energetici e deprezzamento degli immobili classificati F e G nel 2024
Sul campo, si osserva che i beni etichettati F e G nel mercato dell’usato si vendono sempre più difficilmente. Secondo il ministero della Transizione ecologica, il calo delle vendite di questi immobili si è accelerato nel 2024, con un deprezzamento nettamente più marcato rispetto ad altre classi energetiche.
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Concretamente, gli acquirenti integrano il costo dei lavori di ristrutturazione nella loro offerta. Le agenzie immobiliari constatano una progressione delle vendite “da ristrutturare”, dove il prezzo esposto non corrisponde più al valore d’uso dell’immobile senza interventi pesanti.
Per i locatori, la situazione è ancora più vincolante. Il divieto di locazione degli immobili G a partire dal 2025 spinge molti di loro a vendere piuttosto che ristrutturare, alimentando un afflusso di beni energivori nel mercato della rivendita. Questo meccanismo ha contribuito a far scendere i prezzi in alcuni segmenti dell’usato, in particolare nelle zone periurbane. Si possono trovare tutte le notizie di Leader Immobilier che dettagliano questi movimenti di mercato mese dopo mese.
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Transazioni nel mercato dell’usato: una correzione che gli operatori del settore definiscono storica
I notai di Francia non parlano di un semplice rallentamento. Qualificano il 2024 come anno di correzione storica sui volumi di transazioni. Il numero di vendite di immobili usati è sceso nettamente sotto la media degli ultimi dieci anni.
Questa diminuzione colpisce particolarmente le zone periurbane, dove l’aumento dei tassi d’interesse ha maggiormente ridotto la capacità d’acquisto delle famiglie. Gli acquirenti che avrebbero potuto posizionarsi due anni fa rimangono in attesa, per mancanza di finanziamenti o per attesa sui prezzi.
Un mercato a due velocità a seconda della localizzazione
Nelle grandi metropoli, la domanda rimane sostenuta per i beni ben posizionati e in buono stato energetico. Gli appartamenti recenti o ristrutturati con un DPE favorevole trovano acquirenti in tempi ragionevoli.
Al contrario, nelle città medie e nei settori rurali, i tempi di vendita si sono allungati in modo significativo. Le agenzie devono adattare la loro strategia di prezzo sin dalla messa in vendita, pena vedere l’immobile stagnare per mesi.
- Gli immobili classificati da A a D si vendono più rapidamente e a prezzi più stabili rispetto alla media del mercato dell’usato.
- Gli immobili F e G subiscono una doppia pressione: deprezzamento all’acquisto e obbligo di lavori per il futuro acquirente.
- Le zone periurbane concentrano la maggior parte del calo delle transazioni, con un divario crescente rispetto ai centri città.
Formazione e digitalizzazione: cosa cambia per gli agenti immobiliari in Francia
La contrazione del mercato spinge i professionisti a rivedere le loro pratiche. Si osserva un aumento dell’uso degli strumenti digitali nella gestione quotidiana delle agenzie: stime automatizzate, visite virtuali, firma elettronica dei mandati.
Questi strumenti non sostituiscono il lavoro sul campo, ma permettono di ridurre i tempi di elaborazione dei dossier e di qualificare meglio gli acquirenti in anticipo. I feedback variano su questo punto a seconda delle dimensioni dell’agenzia e del profilo della clientela.
La legge e gli obblighi di formazione continua
La legge impone agli agenti immobiliari una formazione continua. Nel 2024, le tematiche legate alla ristrutturazione energetica e al DPE hanno assunto un ruolo centrale nei programmi. Un agente che non padroneggia le implicazioni di una classificazione F o G sul valore di un immobile perde credibilità di fronte a acquirenti sempre più informati.
Investimento immobiliare nel 2024: arbitrare tra rendimento locativo e vincoli normativi
Per gli investitori, il 2024 è stato un anno di revisione. L’aumento dei tassi ha ridotto l’effetto leva del credito, e i nuovi vincoli sulle passivi energetici hanno modificato il calcolo della redditività.
Un investimento locativo in un immobile usato implica ora di integrare il budget per la ristrutturazione energetica sin dalla fase d’acquisto. Un immobile classificato E o meglio rimane la soglia di comfort per garantire un investimento locativo senza rischio di divieto a breve termine.
- Verificare la classificazione DPE prima di qualsiasi offerta d’acquisto, anticipando le soglie di divieto di locazione (G nel 2025, F previsto successivamente).
- Integrare il costo dei lavori nel piano di finanziamento, non come opzione ma come voce imprescindibile.
- Privilegiare i settori dove la domanda locativa rimane superiore all’offerta, per limitare il rischio di vacanza dopo i lavori.
Il mercato immobiliare in Francia nel 2024 non è quello di una crisi brutale, ma di una profonda ristrutturazione. Gli operatori del settore che si adattano alle nuove regole del DPE, alla diminuzione dei volumi e alla digitalizzazione delle pratiche si posizionano meglio di coloro che aspettano un ritorno alla normalità di prima del 2022. La prossima fase, con il divieto di locazione degli immobili F, proseguirà questa dinamica di selezione tra beni ristrutturati e beni declassati.