Um proprietário locador que aluga um apartamento classificado como G se verá, no início de 2025, diante de uma proibição de locação. Não é mais uma ameaça distante: os primeiros efeitos dessa restrição regulatória redesenharam o mercado imobiliário já em 2024, muito antes da data limite. Compreender as tendências imobiliárias deste ano pressupõe partir dessas realidades de campo, não de grandes discursos sobre a “recuperação”.
Passivos térmicos e desvalorização de imóveis classificados como F e G em 2024
No campo, observa-se que os imóveis etiquetados como F e G no mercado antigo estão sendo vendidos cada vez com mais dificuldade. Segundo o Ministério da Transição Ecológica, a queda nas vendas desses imóveis se acelerou em 2024, com uma desvalorização claramente mais acentuada do que para as outras classes energéticas.
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Concretamente, os compradores integram o custo das obras de renovação em suas ofertas. As agências imobiliárias constatam um aumento nas vendas “para renovar”, onde o preço anunciado não corresponde mais ao valor de uso do imóvel sem intervenções significativas.
Para os locadores, a situação é ainda mais restritiva. A proibição de locação dos imóveis G a partir de 2025 leva muitos deles a vender em vez de renovar, alimentando um fluxo de imóveis energeticamente ineficientes no mercado de revenda. Esse mecanismo contribuiu para puxar os preços para baixo em alguns segmentos do mercado antigo, especialmente em áreas periurbanas. Encontramos todas as notícias da Leader Immobilier que detalham esses movimentos de mercado ao longo dos meses.
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Transações no mercado antigo: uma correção que os atores do setor qualificam como histórica
Os notários da França não falam de um simples desaceleramento. Eles qualificam 2024 como um ano de correção histórica nos volumes de transações. O número de vendas de imóveis antigos caiu significativamente abaixo da média dos últimos dez anos.
Essa queda afeta particularmente as áreas periurbanas, onde o aumento das taxas de juros reduziu mais a capacidade de compra das famílias. Os compradores que poderiam ter se posicionado há dois anos permanecem em espera, devido à falta de financiamento ou à expectativa sobre os preços.
Um mercado em duas velocidades conforme a localização
Nas grandes metrópoles, a demanda permanece forte por imóveis bem localizados e em bom estado energético. Apartamentos recentes ou renovados com um DPE favorável encontram compradores em prazos razoáveis.
Por outro lado, nas cidades médias e nas áreas rurais, os prazos de venda se alongaram de forma significativa. As agências precisam adaptar sua estratégia de preços assim que o imóvel é colocado à venda, sob pena de ver o imóvel estagnar por meses.
- Os imóveis classificados de A a D são vendidos mais rapidamente e a preços mais estáveis do que a média do mercado antigo.
- Os imóveis F e G sofrem uma dupla pressão: desvalorização na compra e obrigação de reformas para o futuro comprador.
- As áreas periurbanas concentram a maior parte da queda nas transações, com um aumento da diferença em relação aos centros urbanos.
Formação e digitalização: o que muda para os agentes imobiliários na França
A contração do mercado leva os profissionais a revisarem suas práticas. Observa-se um aumento do uso de ferramentas digitais na gestão diária das agências: estimativas automatizadas, visitas virtuais, assinatura eletrônica de contratos.
Essas ferramentas não substituem o trabalho de campo, mas permitem reduzir os prazos de processamento dos processos e qualificar melhor os compradores antecipadamente. Os retornos variam nesse aspecto conforme o tamanho da agência e o perfil da clientela.
A lei e as obrigações de formação contínua
A lei impõe aos agentes imobiliários uma formação contínua. Em 2024, os temas relacionados à renovação energética e ao DPE assumiram um papel central nos programas. Um agente que não domina as implicações de uma classificação F ou G sobre o valor de um imóvel perde credibilidade diante de compradores cada vez mais informados.
Investimento imobiliário em 2024: arbitrar entre rendimento locativo e restrições regulatórias
Para os investidores, 2024 foi um ano de reavaliação. O aumento das taxas reduziu o efeito de alavancagem do crédito, e as novas restrições sobre os passivos térmicos mudaram o cálculo de rentabilidade.
Um investimento locativo em um imóvel antigo agora pressupõe integrar o orçamento de renovação energética já na fase de compra. Um imóvel classificado como E ou melhor permanece o limite de conforto para garantir um investimento locativo sem risco de proibição a curto prazo.
- Verificar a classificação DPE antes de qualquer oferta de compra, antecipando os limites de proibição de locação (G em 2025, F previsto em seguida).
- Integrar o custo das obras no plano de financiamento, não como uma opção, mas como um item imprescindível.
- Priorizar os setores onde a demanda locativa permanece superior à oferta, para limitar o risco de vacância após as obras.
O mercado imobiliário na França em 2024 não é o de uma crise brutal, mas de uma recomposição profunda. Os atores do setor que se adaptam às novas regras do DPE, à queda dos volumes e à digitalização das práticas se posicionam melhor do que aqueles que aguardam um retorno à normalidade anterior a 2022. A próxima etapa, com a proibição dos imóveis F para locação, prolongará essa dinâmica de triagem entre imóveis renovados e imóveis desclassificados.