Een verhuurder die een appartement met label G verhuurt, wordt begin 2025 geconfronteerd met een verhuurverbod. Dit is geen verre dreiging meer: de eerste effecten van deze regelgeving hebben de vastgoedmarkt al in 2024 hertekend, lang voordat de deadline aanbrak. Om de vastgoedtrends van dit jaar te begrijpen, moet men vertrekken vanuit deze realiteiten op de grond, niet vanuit grote toespraken over de “herstel”.
Thermische doorlatendheid en waardevermindering van woningen met label F en G in 2024
Op de grond zien we dat woningen met label F en G in de bestaande voorraad steeds moeilijker te verkopen zijn. Volgens het ministerie van Ecologische Transitie is de daling van de verkopen van deze woningen in 2024 versneld, met een waardevermindering die veel sterker is dan voor andere energieklassen.
Verder lezen : Ontdek het laatste nieuws uit de uitvaartsector en de opvallende innovaties
Concreet integreren kopers de kosten van renovatiewerkzaamheden in hun bod. Makelaars merken een toename van de verkopen “te renoveren”, waarbij de vraagprijs niet meer overeenkomt met de gebruikswaarde van het pand zonder zware ingrepen.
Voor verhuurders is de situatie nog beperkter. Het verhuurverbod voor woningen met label G vanaf 2025 dringt veel van hen om te verkopen in plaats van te renoveren, wat leidt tot een toestroom van energie-intensieve woningen op de tweedehandsmarkt. Dit mechanisme heeft bijgedragen aan een daling van de prijzen in bepaalde segmenten van de bestaande voorraad, met name in de randstedelijke gebieden. U vindt alle nieuws van Leader Immobilier die deze marktbewegingen maand na maand in detail beschrijft.
Lees ook : De laatste nieuws en trends in downloaden in Frankrijk in 2024
Transacties in de bestaande voorraad: een correctie die de spelers in de sector als historisch kwalificeren
De notarissen in Frankrijk spreken niet van een eenvoudige vertraging. Ze kwalificeren 2024 als een jaar van historische correctie op het gebied van transactievolumes. Het aantal verkopen van bestaande woningen is duidelijk onder het gemiddelde van de afgelopen tien jaar gevallen.
Deze daling treft vooral de randstedelijke gebieden, waar de stijging van de rente de koopkracht van huishoudens het meest heeft verminderd. Kopers die zich twee jaar geleden hadden kunnen positioneren, blijven afwachtend, hetzij door gebrek aan financiering, hetzij door afwachtendheid over de prijzen.
Een markt met twee snelheden afhankelijk van de locatie
In de grote metropolen blijft de vraag sterk voor goed gelegen en energiezuinige woningen. Nieuwe of gerenoveerde appartementen met een gunstige energieprestatie-index vinden binnen redelijke termijnen kopers.
Daarentegen zijn in middelgrote steden en landelijke gebieden de verkooptermijnen aanzienlijk verlengd. Makelaars moeten hun prijsstrategie al bij de verkoop aanpassen, anders dreigt het pand maandenlang stil te staan.
- De woningen met label A tot D verkopen sneller en tegen stabielere prijzen dan het gemiddelde van de bestaande markt.
- De woningen met label F en G ondervinden een dubbele druk: waardevermindering bij aankoop en verplichting tot werkzaamheden voor de toekomstige koper.
- De randstedelijke gebieden concentreren het merendeel van de daling van de transacties, met een toenemende kloof ten opzichte van de stadscentra.
Opleiding en digitalisering: wat verandert voor vastgoedmakelaars in Frankrijk
De krimp van de markt dwingt professionals om hun praktijken te herzien. We zien een toenemende inzet van digitale tools in het dagelijkse beheer van makelaarskantoren: geautomatiseerde schattingen, virtuele rondleidingen, elektronische handtekeningen van mandaten.
Deze tools vervangen het werk op de grond niet, maar ze maken het mogelijk om de verwerkingstijd van dossiers te verkorten en kopers beter vooraf te kwalificeren. De reacties hierover variëren afhankelijk van de grootte van het kantoor en het klantenprofiel.
De wet en de verplichtingen voor permanente opleiding
De wet verplicht vastgoedmakelaars tot permanente opleiding. In 2024 hebben de thema’s rond energie-renovatie en de energieprestatie-index een centrale plaats ingenomen in de programma’s. Een makelaar die de implicaties van een label F of G voor de waarde van een woning niet beheerst, verliest aan geloofwaardigheid tegenover steeds beter geïnformeerde kopers.
Vastgoedinvesteringen in 2024: afwegen tussen huurinkomsten en regelgeving
Voor investeerders was 2024 een jaar van heroverweging. De stijging van de rente heeft het hefboomeffect van de lening verminderd, en de nieuwe regels voor thermische doorlatendheid hebben de rendabiliteitsberekening veranderd.
Een huurinvestering in een bestaande woning houdt nu in dat men het budget voor energie-renovatie al in de aankoopfase moet integreren. Een woning met label E of beter blijft de comfortgrens om een huurinvestering veilig te stellen zonder risico op een verbod op korte termijn.
- Controleer het DPE-label vóór een aankoopbod, met anticipatie op de verhuurverboden (G in 2025, F daarna).
- Integreer de kosten van de werkzaamheden in het financieringsplan, niet als optie maar als een onvermijdelijke post.
- Geef de voorkeur aan gebieden waar de huurvraag hoger blijft dan het aanbod, om het risico op leegstand na werkzaamheden te beperken.
De vastgoedmarkt in Frankrijk in 2024 is niet die van een brute crisis, maar van een diepe herstructurering. De spelers in de sector die zich aanpassen aan de nieuwe regels van de energieprestatie-index, aan de daling van de volumes en aan de digitalisering van de praktijken, positioneren zich beter dan degenen die wachten op een terugkeer naar de normale situatie van vóór 2022. De volgende stap, met het verbod op woningen met label F voor verhuur, zal deze dynamiek van selectie tussen gerenoveerde en gedeclasseerde woningen voortzetten.